Wichtig zu wissen: Viele Vermieter starten auf Airbnb und merken erst nach 2 Jahren, wie viel Provision sie zahlen. Wer frühzeitig eine eigene Website und Google-Präsenz aufbaut, spart langfristig erheblich – und ist unabhängiger von Plattform-Änderungen.
Schritt 1: Rechtliches klären – bevor du inserierst
Bevor du deine Ferienwohnung online stellst, gibt es einige Grundfragen, die du klären musst:
- Bist du Eigentümer? Als Mieter brauchst du die schriftliche Erlaubnis deines Vermieters, um unterzuvermieten.
- Gibt es Genehmigungspflichten? In vielen Städten (München, Berlin, Hamburg) gibt es ein Zweckentfremdungsverbot – das bedeutet, du brauchst eine behördliche Genehmigung für die Kurzzeitvermietung.
- WEG-Beschluss: Bei Eigentumswohnungen kann die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung einschränken – prüf das im Teilungsvertrag oder frag die Hausverwaltung.
Schritt 2: Anmelden – beim richtigen Amt
Je nach Gemeinde und Umfang musst du verschiedene Stellen informieren:
- Gemeinde/Stadt: Viele Gemeinden verlangen eine Meldung oder Registrierung. In touristischen Regionen ist das in der Regel Standard.
- Finanzamt: Vermietungseinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden – mach dich mit dem Thema vertraut (siehe auch unseren Artikel zu Steuern bei der Ferienwohnungsvermietung).
- Gewerbe: In den meisten Fällen nicht nötig – bei professionellerem Betrieb mehrerer Objekte solltest du das aber prüfen lassen.
Schritt 3: Versicherung prüfen
Deine normale Haftpflicht- und Hausratsversicherung deckt gewerbliche Vermietung in der Regel nicht ab. Du brauchst eine spezielle Ferienwohnungs-Haftpflichtversicherung oder eine Erweiterung deiner bestehenden Police. Viele Plattformen (z.B. Airbnb über den „AirCover"-Schutz) bieten einen Grundschutz – aber dieser ist kein vollwertiger Ersatz für eine eigene Versicherung.
Schritt 4: Wohnung herrichten
Gäste vergleichen Preise und Fotos – oft innerhalb von Sekunden. Deine Wohnung muss sauber, aufgeräumt und einladend wirken. Investiere in:
- Gutes Licht (warme, natürliche Lichtquellen statt Deckenleuchten)
- Hochwertige Bettwäsche und Handtücher
- Kleine Extras (Kaffee, Willkommenssnack, lokale Tipps in einem Heft)
- Klare Schlüsselübergabe (Schlüsselsafe oder digitales Schloss erleichtert Check-in enorm)
Schritt 5: Professionelle Fotos machen
Die Fotos entscheiden über Buchung oder kein Buchung. Kein Smartphone-Schnappschuss ersetzt ein professionelles Foto mit natürlichem Licht, aufgeräumtem Zimmer und einladender Atmosphäre. Professionelle Immobilienfotos kosten 100–200 €, machen sich aber schnell bezahlt. Alternativ: Foto-Tipps gibt es online, und viele moderne Smartphones können mit etwas Aufwand gute Ergebnisse liefern.
Schritt 6: Plattformen wählen
Airbnb, Booking.com und VRBO/HomeAway sind die großen drei. Jede hat Vor- und Nachteile:
- Airbnb: Starke Marke, hohe Reichweite bei jüngeren Gästen, ca. 3 % Host-Provision
- Booking.com: Sehr hohe Sichtbarkeit, aber 15–18 % Provision
- Direkt: Keine Provision, aber du musst selbst für Traffic sorgen (eigene Website, Google Business, Instagram)
Empfehlung: Start auf Plattformen für erste Buchungen und Bewertungen, dann schrittweise Direktbuchungsanteil erhöhen.
Schritt 7: Preise festlegen
Schau dir Vergleichsobjekte in deiner Region an – ähnliche Größe, ähnliche Ausstattung. Starte etwas günstiger, um erste Bewertungen zu sammeln, dann erhöhe schrittweise. Nutze dynamische Preisgestaltung: Wochenende teurer als Werktags, Hochsaison teurer als Nebensaison. Tools wie PriceLabs oder Wheelhouse können dabei helfen.
Schritt 8: Buchungssystem einrichten
Wenn du Direktbuchungen willst, brauchst du einen Buchungskalender. Das kann ein einfaches System wie Lodgify, Smoobu oder Beds24 sein. Diese Tools synchronisieren auch deinen Kalender mit Airbnb und Booking, damit es keine Doppelbuchungen gibt. Für eine eigene Website mit integriertem Buchungssystem helfen wir dir bei lexmail.club – ab 79 €.
Schritt 9: Marketing aufbauen (Google + Instagram)
Wer nur auf Plattformen setzt, ist von deren Algorithmen abhängig. Wer zusätzlich in Google gefunden wird und auf Instagram präsent ist, hat langfristig niedrigere Kosten pro Buchung und mehr Direktkontakt zu seinen Gästen.
- Google Business-Profil: Kostenlos einrichten und pflegen – sorgt dafür, dass du bei lokalen Suchanfragen gefunden wirst
- Eigene Website: Direktbuchungs-Link, Fotos, Bewertungen – und kein Prozent Provision
- Instagram: Zeig deine Wohnung, die Region, Gästemomente – baut langfristig eine treue Community auf