Warum dynamische Preise so wichtig sind
Der Wert einer Ferienwohnung ist nicht konstant. An einem Wochenende im Juli am Starnberger See ist die Zahlungsbereitschaft von Gästen deutlich höher als an einem Dienstag im Januar. Wer diese Unterschiede nicht in seiner Preisgestaltung abbildet, subventioniert Hochsaison-Gäste und verliert Nebensaison-Buchungen.
Gleichzeitig gilt: Preise können nicht beliebig hoch sein. Gäste vergleichen Angebote auf Plattformen – und wenn dein Preis im Sommer 30 % über dem Markt liegt, sinkt die Buchungsrate deutlich.
Goldene Regel: Wer das ganze Jahr denselben Preis nimmt, lässt viel Geld liegen – und füllt trotzdem nicht die Nebensaison.
Hochsaison: Wenn du mehr verlangen kannst
In Bayern und am Starnberger See gibt es klare Hochphasen, in denen Nachfrage das Angebot übersteigt:
- Sommerferien Bayern (Ende Juli – Anfang September): Höchste Nachfrage, +50–80 % über Basispreis möglich
- Pfingsten: Langes Wochenende, sehr beliebt für Kurztripps
- Oktoberfest-Zeit (München-nahe Lagen): Extreme Nachfrage, besonders für 2–4 Nächte
- Weihnachten & Silvester: Familienreisen und Jahreswechsel, hohe Preisbereitschaft
- Skiferien (Februar, alpine Lagen): Für Berglagen bis +100 % möglich
Nebensaison: Buchungen anlocken statt Leerstand hinnehmen
November, Januar und der frühe März sind in den meisten Lagen schwache Monate. Statt auf Buchungen zu warten, kannst du aktiv gegensteuern:
- Preis senken: 15–25 % unter Basispreis macht dein Inserat in der Preissuche sichtbarer
- Mindestaufenthalt senken: 2 Nächte statt 3–7 öffnet kurzfristige Wochenendtrips
- Neue Zielgruppen ansprechen: Homeoffice-Reisende, Digital Nomads, Wellnessausflüge
- Letzte-Minuten-Rabatte: Wenn in 3–5 Tagen Lücken im Kalender sind, ist ein Rabatt besser als Leerstand
Feiertage und Brückenwochen gezielt nutzen
Feiertage sind Goldgräber für Ferienwohnungsvermieter – wenn man sie im Kalender hat. Folgende Termine sind in Bayern besonders buchungsstark:
- Tag der Deutschen Einheit (3. Oktober) – langes Wochenende
- Allerheiligen (1. November) – in Bayern Feiertag, kaum bekannt bei auswärtigen Gästen
- Pfingstmontag, Himmelfahrt – Brückenwochen mit starker Nachfrage
- Osterferien Bayern
Trage diese Termine in deinen Kalender ein und setze Preise 3–6 Monate im Voraus. Viele Gäste planen Ferienwohnungen früh.
Kurzfristige Buchungen: Rabatt oder Aufschlag?
Die Meinungen sind gespalten. Grundsätzlich gilt: In der Hochsaison sind kurzfristige Buchungen (1–3 Tage vorher) selten nötig – deine Wohnung ist gebucht. In der Nebensaison ist ein Kurzfrist-Rabatt von 10–15 % sinnvoll, um Leerstand zu vermeiden.
Umgekehrt kann man bei wenig verbleibenden Nächten in einer stark gebuchten Woche auch einen Aufschlag setzen – Gäste zahlen für Verfügbarkeit. Teste, was in deiner Region besser funktioniert.
Mindestaufenthalt nach Saison anpassen
Ein einheitlicher Mindestaufenthalt von 7 Nächten ist im Hochsommer sinnvoll, um den Reinigungsaufwand zu begrenzen. Im Winter verhindert er Buchungen, die sonst das Wochenende füllen würden.
Empfohlene Struktur für Bayern:
- Juli–August: 7 Nächte (oder 5 für Kurzbucher)
- Mai, Juni, September: 3–4 Nächte
- Oktober–April: 2 Nächte
- Weihnachten/Silvester: 4–7 Nächte
Tools für dynamische Preise
Manuelle Preispflege kostet Zeit und Nerven. Automatisierungstools übernehmen das auf Wunsch vollständig:
- PriceLabs: Marktführer, sehr präzise, ab ca. 20 Euro/Monat pro Listing
- Wheelhouse: Nutzerfreundlich, gute Visualisierung, ähnliche Preise
- Beyond: Speziell für kurze Mietzeiten, integriert mit den meisten PMS
- Airbnb Smart Pricing: Kostenlos, aber konservativ – oft zu niedrige Empfehlungen
Wenn du nur eine Wohnung hast, reicht oft eine gute manuelle Jahresplanung. Bei zwei oder mehr Objekten zahlt sich ein Tool schnell aus.