Die realistische Einnahmenrechnung
Viele Vermieter rechnen so: 80 Euro/Nacht × 365 Nächte = 29.200 Euro im Jahr. Das ist Wunschdenken. Die realistische Formel lautet:
Jahreseinnahmen = Nächtigungspreis × verfügbare Nächte × Auslastungsrate − Provision − Reinigung − Nebenkosten − Steuer
Jede dieser Variablen muss realistisch eingeschätzt werden. Schauen wir sie uns der Reihe nach an.
Beispielrechnung: 2-Zimmer-Wohnung in Bayern
Nehmen wir eine konkrete 2-Zimmer-Wohnung (55 m²) in der Region Starnberg/München als Beispiel:
- Nächtigungspreis: 85 Euro (Ø über das Jahr, inkl. Saisonpreise)
- Verfügbare Nächte: 320 (45 Nächte für Eigennutzung, Sperrtage, Wartung)
- Auslastungsrate: 60 % (realistische Zahl für ein gutes, aber nicht optimiertes Inserat)
- Belegte Nächte: 192 Nächte
- Bruttoeinnahmen: 192 × 85 = 16.320 Euro
Was von den Einnahmen noch abgeht
Plattformprovision (Airbnb/Booking)
Airbnb erhebt ca. 3 % vom Vermieter, plus bis zu 15 % vom Gast. Auf Booking.com zahlt der Vermieter ca. 15–17 % Provision auf die gesamte Buchungssumme. Im Beispiel bei Airbnb: ca. 490 Euro für den Vermieteranteil.
Reinigungskosten
Bei 192 belegten Nächten und durchschnittlich 4 Nächten pro Buchung sind das ca. 48 Reinigungen. Bei 45 Euro/Reinigung: 2.160 Euro. (Wenn du selbst reinigst, fällt das weg, aber deine Zeit hat ebenfalls einen Wert.)
Nebenkosten
Strom, Wasser, Internet, Heizung für die Wohnung – realistisch 150–250 Euro/Monat, also 1.800–3.000 Euro/Jahr. Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kosten höher als leer stehend.
Kleinreparaturen & Verbrauchsmaterial
Glühbirnen, Töpfe, Handtücher, Bettwäsche, Reinigungsmittel, Vorräte – ca. 600–1.000 Euro/Jahr.
Steuer
Einkünfte aus Ferienvermietung sind steuerpflichtig. Abhängig vom persönlichen Steuersatz (25–42 %) und von abzugsfähigen Kosten. Mehr dazu in unserem Artikel zu Steuern bei Ferienwohnungen.
Was bleibt übrig?
Im Beispiel: 16.320 − 490 (Provision) − 2.160 (Reinigung) − 2.400 (Nebenkosten) − 800 (Verbrauch) = 10.470 Euro vor Steuer. Nach Steuer (Annahme 25 % Grenzsteuersatz): ca. 8.500–9.000 Euro netto im Jahr.
Das sind rund 750 Euro/Monat netto – ein attraktives Nebeneinkommen für eine Wohnung, die ohne Ferienvermietung leer stehen oder für deutlich weniger vermietet würde.
Wann lohnt sich Ferienvermietung?
Ferienvermietung lohnt sich besonders, wenn:
- Die Wohnung in einer touristischen Lage liegt (See, Berge, Stadtlage)
- Eigennutzung geplant ist und die Wohnung ohnehin gehalten wird
- Die Mietpreisbremse die Langzeitmiete auf niedrigem Niveau hält
- Du bereit bist, zumindest anfangs Zeit zu investieren
Wann lieber Langzeitmiete?
Langzeitmiete ist oft die bessere Wahl, wenn:
- Die Lage für Feriengäste nicht attraktiv genug ist
- Du keine Zeit für Gästekommunikation und Organisation hast
- Genehmigungen oder WEG-Beschlüsse die Kurzzeitvermietung einschränken
- Planungssicherheit wichtiger ist als maximaler Ertrag
Vergleich: Langzeitmiete vs. Ferienvermietung
- Langzeitmiete: Starnberg/München ca. 14–20 Euro/m² kalt → 55 m² = 770–1.100 Euro/Monat kalt, stabil, planbar
- Ferienvermietung: Beispiel oben: 750 Euro/Monat netto – bei 60 % Auslastung. Bei 75 % Auslastung: ca. 1.000–1.100 Euro/Monat
In guter Lage und mit optimiertem Marketing übertrifft die Ferienvermietung die Langzeitmiete – aber erst nach Optimierung. Wer nur das Nötigste tut, liegt oft auf Augenhöhe mit der Langzeitmiete.
Fazit: Ferienvermietung ist ein realistisches Nebeneinkommen – aber kein passives. Die ersten Monate kosten Zeit und Energie. Wer das investiert und professionell aufstellt, verdient langfristig deutlich mehr als mit der Langzeitmiete.