Keine einheitliche Regelung: Es kommt auf die Gemeinde an
Deutschland hat kein einheitliches Bundesgesetz für die Ferienwohnungsvermietung. Stattdessen regeln Bundesländer und Gemeinden das Thema individuell. Das bedeutet: Was in einer kleinen bayerischen Gemeinde problemlos möglich ist, kann in München oder Berlin unter das Zweckentfremdungsverbot fallen und eine Genehmigung erfordern.
Als Vermieter bist du verpflichtet, die Regeln für deinen konkreten Standort zu kennen und einzuhalten. Unwissenheit schützt nicht vor Bußgeldern.
Das Zweckentfremdungsverbot – die wichtigste Regelung
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt häufig ein Zweckentfremdungsverbot. Dieses Gesetz schützt den regulären Wohnungsmarkt davor, dass Wohnungen massenhaft als Ferienwohnungen genutzt werden und damit dem Markt entzogen werden.
München
In München gilt das Zweckentfremdungsverbot seit 2013 (aktuell: ZwEWG Bayern + Münchner Zweckentfremdungssatzung). Wer seine Wohnung mehr als 8 Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet, braucht eine Genehmigung der Stadt. Diese ist nicht automatisch erteilt – du musst nachweisen, dass die Wohnung dein Hauptwohnsitz ist oder dass du einen berechtigten Grund hast. Verstöße werden mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet.
Berlin
Berlin hat seit 2016 ebenfalls ein strenges Zweckentfremdungsverbot. Die Hauptregel: Deine gesamte Wohnung darfst du ohne Genehmigung nur dann vermieten, wenn du sie selbst mindestens 183 Tage im Jahr bewohnst. Ein Zimmer in deiner eigenen Wohnung (Homesharing) ist hingegen genehmigungsfrei. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 500.000 €.
Hamburg
In Hamburg gilt das Wohnraumschutzgesetz. Auch hier bedarf die dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung einer Genehmigung der Behörden für Stadtentwicklung und Wohnen. Ausnahmen gibt es für Eigentümer, die selbst in der Wohnung leben.
Kleinere Gemeinden und ländliche Regionen
In touristisch geprägten Regionen außerhalb der Großstädte – wie dem Landkreis Starnberg, dem Allgäu oder dem Berchtesgadener Land – ist die Ferienwohnungsvermietung in der Regel ohne spezielle Genehmigung möglich, sofern es sich um eine Wohnung handelt, die du bereits als Wohn- oder Freizeitimmobilie besitzt. Eine Meldepflicht bei der Gemeinde kann dennoch bestehen.
Für den Landkreis Starnberg gilt: Die Vermietung an Feriengäste muss der Gemeinde gemeldet werden, insbesondere wenn eine Kurtaxe (Tourismusabgabe) erhoben wird. Gäste müssen in der Regel im Gästebuch eingetragen und bei der Gemeinde gemeldet werden. Erkundige dich direkt bei deiner Gemeindeverwaltung nach den aktuellen Regelungen.
Kurtaxe: Meldepflicht für Gäste
In vielen touristischen Gemeinden – besonders in Bayern – wird eine Kurtaxe (auch Tourismusabgabe oder Kurbeitrag genannt) erhoben. Als Vermieter bist du verpflichtet:
- Jeden Gast in einem Gästebuch zu erfassen (Name, Adresse, Anreise- und Abreisedatum)
- Die Kurtaxe einzuziehen und regelmäßig an die Gemeinde abzuführen
- In manchen Gemeinden: Gäste beim Einwohnermeldeamt zu melden (Gästemeldeschein)
Die Kurtaxe-Sätze variieren je nach Gemeinde und Saison – in beliebten Regionen können das 1–5 € pro Person und Nacht sein. Du kannst die Kurtaxe an deine Gäste weitergeben – sie muss dann separat ausgewiesen werden.
Das Finanzamt: Einnahmen melden
Unabhängig vom Wohnort und von der Gemeinde-Regelung gilt: Alle Einnahmen aus der Ferienwohnungsvermietung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Es gibt keine „steuerfreie" Grenze speziell für Mieteinnahmen. Details dazu findest du in unserem Artikel zu Steuern bei der Ferienwohnungsvermietung.
Wann ist ein Gewerbe nötig?
In den allermeisten Fällen gilt die private Ferienwohnungsvermietung als Vermögensverwaltung – kein Gewerbe erforderlich. Ausnahmen:
- Du betreibst mehrere Ferienwohnungen professionell und mit Dienstleistungen (Frühstück, tägliche Reinigung, Concierge)
- Du bietest Leistungen an, die über normale Beherbergung deutlich hinausgehen
- Die Finanzbehörde stuft deine Tätigkeit aufgrund des Umfangs als gewerblich ein
Was passiert bei Nichtanmeldung?
Wer in einer Gemeinde mit Anmeldepflicht oder in einer Stadt mit Zweckentfremdungsverbot ohne Genehmigung vermietet, riskiert:
- Bußgelder (je nach Bundesland und Verstoß bis zu 500.000 €)
- Zwangsabmeldung auf Plattformen wie Airbnb (Städte kooperieren zunehmend mit Plattformen)
- Nachzahlungen von Kurtaxe plus Zinsen und Säumniszuschläge
- Steuerliche Nachzahlungen für nicht gemeldete Einnahmen
Empfehlung: Zuerst bei der Gemeinde informieren
Bevor du inserierst: Ruf bei deiner Gemeindeverwaltung an und frag direkt nach, was für dein Objekt gilt. Die meisten Gemeinden sind dabei kooperativ und helfen dir, die richtigen Schritte zu machen. Das ist deutlich angenehmer als eine Nachzahlung oder ein Bußgeld, wenn du Jahre später auffällst.
In Bayern können Gemeinden verlangen, dass du dich als Vermieter registrieren lässt und eine Registrierungsnummer führst – ähnlich wie in anderen EU-Ländern. Diese Entwicklung setzt sich auch in deutschen Kommunen zunehmend durch.